PÉTITION PUBLIQUE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR MAZADES

À l’attention de Monsieur le Préfet de Haute-Garonne

Toulouse, le 02 janvier de 2025

Objet : Demande de reconsidération concernant l'application du règlement IGH et les charges financières imposées

Monsieur le Préfet,

Nous, habitants et copropriétaires de la tour Mazades, située dans le quartier des Minimes à Toulouse, sollicitons une reconsidération de votre position quant à l'application du règlement IGH à notre immeuble et aux lourdes charges financières qu’il engendre.

Le 20 novembre 2024, lors de l'assemblée générale, il nous a été annoncé qu’en application de l'arrêté du 30 décembre 2011, également connu sous le nom de « règlement de sécurité IGH pour les immeubles de grande hauteur », les copropriétaires de l'immeuble devaient maintenir en place un système de surveillance incendie 24h/24 et 7j/7. Ce système, déjà opérationnel, engendre des coûts supplémentaires estimés à environ 260 000 euros par an, selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 20/11/2024.

Une telle somme multiplie par 2 le budget de la copropriété (budget 2023 = 270 k€), représente une charge écrasante pour les copropriétaires et paraît totalement disproportionnée compte tenu du quartier où nous résidons.

Nous souhaitons rappeler le déroulement des événements jusqu'à présent ainsi que les conséquences possibles de cette décision :

1. Construction et classification initiale :

La construction de la tour Mazades a été achevée en 1960. Lors de sa construction, elle n'a pas été classée comme IGH.

2. Entrée en vigueur de l'arrêté de 2011 :

Concernant le règlement de sécurité IGH pour les immeubles de grande hauteur, il est nécessaire de mentionner que:

• Le décret du 30/12/2011 s’applique aux constructions postérieures à celui-ci (article 3: Le présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française, est applicable aux projets dont la demande de permis de construire est déposée après le premier jour du troisième mois suivant celui au cours duquel il sera publié).
• Il en est de même pour l’arrêté du 18/10/1977 (article 2: Le présent arrêté est applicable dans les cas cités à l’article 1 du décret du 15 novembre 1967, aux projets dont la demande de permis de construire ou d’autorisation de travaux prévue à l’article R 421-51 du code de l’urbanisme est déposée après la date prévue à l’alinéa précédent)
• Il en est de même pour le décret du 15/11/1967 (article 1: Le présent décret est applicable à tous les immeubles de grande hauteur à construire, aux transformations et aménagements à effectuer dans les immeubles existants et aux changements de destination de locaux dans ces immeubles).

3. Travaux de mise en sécurité:

Bien que les travaux de mise en sécurité incendie réalisés dans la tour Mazades aient eu pour objectif principal de répondre aux normes de sécurité contre les incendies et d’améliorer la sécurité de l’immeuble (en conformité avec l’arrêté mentionné), la situation qui en découle est paradoxale. Ces travaux ont conduit à l’imposition d’un système de surveillance incendie 24h/24 et 7j/7, tel que prévu par la réglementation IGH (non applicable au bâtiment, voir paragraphe précédent). Cette obligation semble d’autant plus injustifiée que les travaux réalisés n’avaient pas pour effet d’accroître le risque, mais au contraire d’améliorer les conditions de sécurité conformément aux exigences réglementaires.

4. Reclassification en 2014 :

Suite à un incident de sécurité survenu le 21 mars 2014, l’immeuble a été reclassé comme IGH et intégré à la liste des IGH de Toulouse. Entre 2014 et 2015, des réunions de travail ont été menées pour définir un programme de travaux obligatoires, validé par Madame Magne, directrice du service de la Sécurité Civile de Toulouse.

5. Travaux de mise aux normes et financement :

En 2017, des travaux d’un montant total de 3 904 267,98 € TTC ont été réalisés dans l’immeuble pour répondre aux normes de sécurité d’un IGH. Les travaux de mise aux normes sécurité incendie comprennent l’encloisonnement de l’escalier et l’installation du système de désenfumage dans les circulations, le remplacement des portes palières des copropriétaires, la réalisation d’un volume technique protégé avec le remplacement de la gaine colonne sèche, l’installation de détecteurs de fumée et d’un éclairage de sécurité, la condamnation de la colonne et du local vide-ordures, le recoupement des planchers des gaines techniques, le traitement coupe-feu des planchers des caves et des portes, etc. Ces travaux ont été financés de la manière suivante :

• 2'654.115 euros à la charge des copropriétaires (67%)
• 1’ 072.695 euros de l’ANAH (27%)
• 177.457 euros par le programme national « Habiter Mieux » (5%)

6. Statut dérogatoire et exigences supplémentaires :

Malgré les travaux effectués conformément aux recommandations de sécurité validées par Mme Magne, la tour Mazades a obtenu un statut dérogatoire à l’issue de ces travaux, qui peut être révoqué. L’existence de ce statut dérogatoire vaut sous la réserve de l’applicabilité de l’arrêté du 30/11/2011, dont il est mentionné plus haut que ce n’est pas le cas.

Le 23/07/2024, la Préfecture de la Haute-Garonne a rejeté la demande de dérogation formulée par le mandataire de sécurité, imposant ainsi le respect strict des prescriptions établies. Aujourd’hui, malgré la mise en œuvre des recommandations validées, les exigences des autorités ne semblent pas satisfaites. Le maintien du système de surveillance incendie 24h/24 et 7j/7, imposé sans consultation préalable, entraîne une charge financière (doublement des charges de copropriété) insoutenable pour les copropriétaires et habitants.

7. Manque d’information et conséquences pour les copropriétaires :

À l’époque, la majorité des copropriétaires n’étaient pas informés de la reclassification de l’immeuble en IGH ni de l’obtention de ce statut dérogatoire. Ce manque de transparence, combiné aux coûts colossaux imposés, rend cette situation inacceptable et particulièrement injuste, notamment pour les copropriétaires qui n’avaient pas connaissance de ces contraintes lors de l’achat de leur bien.

Il est essentiel de rappeler que la tour Mazades est située dans un quartier populaire marqué par des enjeux sociaux majeurs. Une augmentation aussi considérable du coût de la vie conduira à l’abandon de certains lots, ouvrant la voie à leur occupation illégale (squat). Une telle situation, à moyen terme, mettra en danger la sécurité des résidents et exacerbera les inégalités sociales. Cela engendrera également une hausse de la criminalité dans un secteur qui, malgré les efforts déployés, reste profondément affecté par la précarité.

C’est en conséquence de ces différents points que notre représentation des copropriétaires sollicite une audience auprès de Monsieur le Préfet afin de lui demander de revoir sa position sur ce dossier.