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CONSIDÉRANT LES POINTS ÉNUMÉRÉS CI-BAS, NOUS SOMMES CONTRE LE PROJET DE DÉVELOPPEMENT ET NOUS DEMANDONS QU’IL SOIT RÉVISÉ EN TENANT COMPTE DE NOS PRÉOCCUPATION.

Afin de bien interpréter nos préoccupations et nos arguments est important de prendre en considération l’historique du quartier et de comprendre l’ensemble des facteurs qui ont contribué à son développement.

Argumentaire :

1-L’implantation d’un édifice à haute densité (6 unités ) sur trois étages avec mezzanine totalisant une hauteur de +-40pieds + mezzanine, soit 45.5 pieds ou 14mètres, nous apparait être excessif à plusieurs niveaux.

Ceci particulièrement parce que sur cette portion de la rue, sauf aux extrémités il n’y a que des édifices de deux étages, avec dans certains cas des mezzanines en retrait. D’ailleurs plusieurs de ces constructions sont relativement récentes (10 ans et moins) et ont été conçues selon règlementation en vigueur à l’époque et avec un grand souci d’intégration et d’harmonisation avec le contexte bâti de la rue et du quartier. C’est comme si du jour au lendemain, avec le changement de règlementation, vous alliez totalement à l’encontre de tous les aspects positifs qui ont été défendus par les comités du CCU qui ont précédé

2-Le quartier compte une quantité déjà trop grande de petites unités (condos) qui ne sont pas du tout favorables à l’implantation de nouvelles familles. En ce sens il serait souhaitable de miser sur un développement de plus grandes unités, pensées et conçues pour des familles ou des résidents qui espèrent rester dans le quartier.

En ce moment, il y a beaucoup de couples qui achètent et revendent quelques années seulement après pour habiter de plus grands logements. Cela contribue aussi à une augmentation artificielle des valeurs foncières. Et directement affecte les résidents plus âgés qui veulent demeurer dans le quartier.

3-Esthétiquement le projet est à notre avis et de l’avis du CCU de qualité « médiocre ». Il démontre d’une architecture purement fonctionnaliste sans aucun rapport avec le patrimoine bâti du quartier. Ceci, autant à l’avant qu’à l’arrière du bâtiment. Sur ce point, nous demandons une révision complète du projet en préconisant une réduction de la hauteur, car selon nous, il est impossible d’intégrer un concept et un projet de cette hauteur dans le contexte actuel.

4-Vu la hauteur proposée, l’ensoleillement du coté sud et du coté nord sera grandement diminué. Particulièrement pour la cour de la propriété située au sud. Aussi, visuellement cet édifice deviendra un élément prédominant et intrusif dans toute la portion de cette rue entre la rue St-Zotique et Beaumont.

5-Le rapport de l’état actuel du bâtiment en vue de la démolition n’est pas à notre avis concluant et ne fait mention que de problèmes « normaux » considérant que l’entretien a été au cours des dernières années minimal. Les cout estimés pour la réfection tels que mentionnés dans le rapport sont exagérés. En ce sens il serait parfaitement possible de rénover en ajoutant un étage et mezzanine pour des couts moindres. Nous sommes convaincus que ce rapport a été préparé uniquement dans la perspective de développer un projet pouvant générer le plus de profits possibles, sans autres considération.

6- La présentation Power point préparée et présentée le 12 avril ne contribue pas à la mise en valeur des caractéristiques du quartier. Par exemple il est mentionné à propos de l’édifice actuel :

• Aucune valeur patrimoniale significative
• En raison de sa typologie dérogatoire et de son faible intérêt architectural, le bâtiment ne participe pas positivement à l’image de la rue Saint-Urbain.

Nous sommes d’avis contraire, c’est à dire qu’il n’est peut être pas de valeur significative, mais sa présence et son volume font en sorte qu’il est parfaitement bien intégré. La proposition actuelle ira directement à l’encontre des points et critères que vous avez établis. En cela la typologie du bâtiment proposé sera d’un très faible intérêt architectural et participera négativement à l’image de la rue St-Urbain.

WE ARE STRONGLY OPPOSED TO THE PROPERTY DEVELOPMENT PROJECT PROPOSED TO THE CCU ON THE 12 OF APRIL, 2017 (30012422765) AND WE DEMAND THAT THE PROJECT BE REVISED IN CONSIDERATION OF OUR CONCERNS;

In order to understand our concerns and arguments it is important to take into consideration the evolution of the neighborhood and understand all of the factors that contributed to its architectural development.

1 - The construction of a high-density building (six condo units) with four stories plus a mezzanine resulting in a structure with a total height of 45.5 feet or 14 meters seems excessive for several reasons. Firstly, the part of the street where the construction is proposed consists almost entirely of two story structures, some with mezzanines set back from the front facade. Several of these structures were built quite recently (within the past 10 years) and were designed within the parameters of the previous regulations (height restriction of five feet above the tallest adjacent building) and with concern given to harmonization with existing structures and the general look of the neighborhood. The new regulations, capping facade heights at 45.5 feet with mezzanine, fly in the face of all the considered, harmonious and positive aspects of previous CCU building committee decisions and will set precedents that lead to an architectural free-for-all in the neighborhood.

2 - The neighborhood already has an excess of small (under 500 square foot) condo units that are not conducive to welcoming new families. We would welcome a development strategy that prioritizes larger units conceived and developed to attract families and/or residents who hope to remain in the neighborhood. Currently many individuals and couples are buying only to resell in a few short years when their families outgrow their current location. This rapid turnover in properties also leads to an artificial over-evaluation of housing prices and directly affects older residents who wish to remain in the area.

3 - Aesthetically the proposed project is at best mediocre, this opinion is supported by the building committee. Architecturally it is purely functional and takes no account of the historical development of the neighborhood or its existing aesthetic. This is true for all proposed facades. We demand a complete revision of the design specifically with a view to reducing the height because there is no conceivable way a building of such a height will fit in with the existing structures. Visually it will be overpowering and intrusive on the entire east side of St-Urbain between St-Zotique and Beaumont.

4 - Given the proposed height of the building the amount of sunlight on the south and north sides will be greatly diminished particularly affecting the properties located to the south.

5 - The report on the existing state of the building presented on the 12th of April in order to justify its demolition was not in our opinion conclusive as it did not take into account “normal” depreciation or the fact that it had not been adequately maintained recently due to the ill health of the occupant. The estimated costs for upgrading were excessive ($500,000). It would be possible to renovate the existing structure adding a floor and a mezzanine for much less. We are convinced that the report was prepared with the sole view to justify a project that would generate the highest revenue possible.

6 - In the PowerPoint presentation given on the 12th of April no concern for the enhancement of the neighborhood was evident. For instance the evaluation of the existing building stated :

• that it had no heritage value whatsoever
• that because of its small size and minimal architectural value it did not contribute positively to the aesthetic of St-Urbain.

We contest these points because although it has no significant architectural value, the building’s presence and volume are perfectly well integrated.

The proposed project has no heritage value whatsoever nor would it contribute positively to the aesthetic of St-Urbain.